中國居住第三次大轉型 數字化居住服務浪潮

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4月29日，貝殼研究院聯合空白研究院發布《第三次大轉型：中國居住新十年》報告。該報告認為：

1、地產由開發制造轉向居住服務

從數據上看，全球主要發達國家的房地產業中GDP中的占比一般達到10—12％，我國目前只有7％左右；從國際經驗來看，在美國、德國、日本等發達國家，市值最高、規模最大的房地產公司往往不是開發公司，而是上市的租賃型REITs、綜合型的住房服務公司、物業公司、中介公司、建筑科技公司和互聯網公司。

新居住時代下，住房不再是一個單純的開發制造業，房地產業鏈將圍繞資產管理進行分工，提供租賃、裝修、社區、養老等長期服務，居住服務者成為時代的主力。房地產服務細分品類有很大的發展空間，資產管理和現金流運營能力成為核心競爭力。

2、數字化全面滲透地產行業　

數字化正在全面滲透到傳統的房地產市場，按全球咨詢公司德勤的定義，數字空間市場年復合增長率38％，規模將由2019年的38億美元增長至2025年的358億美元。隨著政策、技術、產業等因素的作用，居住服務數字化將實現加速發展，智能化將重構居住服務各環節，將創造全新的數字機會。同時，區塊鏈、AI、云計算、物聯網、遠程協作與自動化決策等技術，將帶來全產業鏈化浪潮。

3、全產業鏈閉環化重構價值鏈

隨著住房從交易轉向居住，平臺化進程也在加速推進中，產業鏈加速整合，產業邊界日益模糊。開發商滲透到物業、中介、家裝等環節，互聯網巨頭跨界加入，產業鏈的參與者正越來越多。住房的價值鏈將進行深度的整合與重構，產業鏈從分割走向融合，形成新的居住生態。在“住得更好”的需求下，未來十年，在房住不炒的政策以及房地產需求發展趨勢下，中國居住將全面跨入“品質化居住和服務時代”。

4、新房市場回歸15-16萬億元中樞

根據貝殼研究院預計，未來10年，年均新建商品住宅銷售面積約13億平方米左右，市場交易額長期保持在15萬億元-16萬億元中樞范圍內，不會失速下滑。支撐新房市場向上的動力主要來自三大方面：一是城鎮化進程的持續推進；二是住房改善需求的持續釋放；三是城市更新改造催生部分住房需求。

5、新房、二手市場聯動改變新房銷售方式

隨著中國城市住房存量規模積累，新房、二手市場的全流通逐步成型，將為流通服務機構發展帶來廣闊的市場空間。屆時，二手房中介服務傭金收入預計達到7000億元左右，二手渠道對新房銷售的影響提升，徹底轉變新房銷售方式。新房的潛在需求越來越來自于二手房業主，這將加速使得開發商售樓處的獲客能力越來越小，二手房經紀人成為新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道將全產品線、全流程，聯動、包銷等多種方式全面滲透。

6、租賃市場迎來機構化浪潮

隨著大城市居住問題和傳統租賃市場亂象的日益凸顯、業主對資產管理的需求以及租客對標準服務的需求提升，作為中國住房第三次大轉型的重要抓手之一，機構化租賃浪潮趨勢是不可逆轉的。在租購并舉政策的帶動下，未來十年，中國租賃市場將迎來萬億的市場規模，其中機構化的比例將會進一步提升，重資產的模式和輕托管的方式將會得到提升。

總體而言，時代在轉變，市場在重構，房地產在實現人民群眾美好生活的過程中創造更大的價值！

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編  輯：曹    軍

初  審：黎卓然

終  審：余麗芬

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